陽(yáng)光城債券尋求展期，部分房企為了緩解流動(dòng)壓力而選擇出售物業(yè)公司，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)前所未有的考驗(yàn)。
近期，一家top20房企總裁在集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上“安撫”軍心稱，去年三道紅線出臺(tái)以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)最大的轉(zhuǎn)變是從掙土地和資本杠桿的錢回歸到掙專業(yè)和產(chǎn)品的錢，“這是地產(chǎn)向制造業(yè)靠近的明顯標(biāo)志”，如果不能及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)態(tài)度，企業(yè)必然會(huì)被歷史淘汰。
隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工規(guī)模逐步滑落，這位top20房企總裁預(yù)計(jì)，10年后，每年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工規(guī)模約10億平方米。因此，他給生產(chǎn)端定下的目標(biāo)是“兩提兩減”，即提效提質(zhì)、減人減碳。
眼下，房企亟待尋求一個(gè)轉(zhuǎn)型出口，無(wú)論是業(yè)務(wù)上向其他產(chǎn)業(yè)拓展，還是在房地產(chǎn)存量上掘金，不少房企已經(jīng)在行動(dòng)。多數(shù)房企認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)接口和流量入口，試圖從中找的新的商業(yè)機(jī)遇。
新城、世茂、萬(wàn)達(dá)等開(kāi)發(fā)商開(kāi)始盯上與新能源光伏發(fā)電領(lǐng)域，如在商業(yè)綜合體鋪設(shè)屋頂分布式光伏以及風(fēng)能發(fā)電等，試圖向風(fēng)、光要效益；也有一部分物業(yè)公司與電網(wǎng)公司達(dá)成合作，利用存量物業(yè)拓展發(fā)電等業(yè)務(wù)。
會(huì)賺錢的屋頂
10月20日，世茂股份與陽(yáng)光中科(福建)能源股份有限公司(下稱“陽(yáng)光中科”)簽署《世茂商業(yè)體系光伏開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，把福建石獅世茂摩天城作為光伏發(fā)電首個(gè)試點(diǎn)。
協(xié)議簽訂當(dāng)天，光伏安裝單位已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，為縮短工程周期爭(zhēng)分奪秒。世茂股份營(yíng)運(yùn)管理部負(fù)責(zé)人許燁介紹，石獅世茂摩天城將在商場(chǎng)屋頂安裝約6000平方米的光伏方陣，預(yù)計(jì)12月底前便能投入使用，為購(gòu)物中心提供清潔電力。
世茂股份運(yùn)營(yíng)管理部的黃小南透露，一開(kāi)始有7家新能源公司為石獅世茂摩天城設(shè)計(jì)方案，最終綜合評(píng)估光伏建設(shè)合理性、現(xiàn)場(chǎng)安裝效果，以及發(fā)電節(jié)能效率，從中遴選合作方。
石獅世茂摩天城采用屋面并線分布式光伏，太陽(yáng)光通過(guò)光伏板及逆變器把產(chǎn)生的光能轉(zhuǎn)化成電能，一部分輸送給項(xiàng)目自己使用，如果有過(guò)剩的電再輸送給國(guó)家電網(wǎng)，即“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”。
能源公司設(shè)計(jì)光伏板的大小、安裝工藝等，都能影響最終發(fā)電量及可持續(xù)性，且陽(yáng)光中科提供的方案預(yù)計(jì)建成后的年發(fā)電量能達(dá)到78萬(wàn)度，在所有方案中發(fā)電量最高，因此最終雙方促成合作，黃小南介紹。
“每年可減少二氧化碳排放585噸，相當(dāng)于每年種樹(shù)5265棵。”許燁表示，后續(xù)將和陽(yáng)光中科推進(jìn)世茂多個(gè)商業(yè)體系項(xiàng)目的屋面光伏項(xiàng)目合作。
一位接近萬(wàn)達(dá)人士透露，萬(wàn)達(dá)也即將落地商業(yè)綜合體屋面光伏項(xiàng)目，第一批共選了8個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，目前在招投標(biāo)過(guò)程中，分別是酒泉萬(wàn)達(dá)、南京建鄴萬(wàn)達(dá)、太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、?？谛阌⑷f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、赤峰紅山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、東營(yíng)東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西安高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津?yàn)I海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
更多商業(yè)體陸續(xù)盯上利用屋頂賺錢的生意。9月25日，中國(guó)電力國(guó)際發(fā)展有限公司(下稱“中國(guó)電力”)宣布，與布局家居建材的居然之家開(kāi)展戰(zhàn)略合作，將在居然之家全國(guó)門(mén)店屋頂打造光伏發(fā)電項(xiàng)目。
一位中國(guó)電力高管向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，中國(guó)電力將利用居然之家閑置的屋頂，安裝分布式光伏，產(chǎn)生清潔能源。其次，中國(guó)電力還將為居然之家提供綜合智慧能源解決方案。
他解釋，建材家具商城體量大，商戶用電耗能高，且商業(yè)用電的價(jià)格較高，一線城市的每度電費(fèi)在0.8-1元之間，不像居民用電有國(guó)家補(bǔ)貼、階梯計(jì)價(jià)，用電成本較高。7月以來(lái)，發(fā)改委要求拉大“峰谷電差價(jià)”，如白天供電緊張時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與夜間的價(jià)差不得小于1/3-1/4。“我們可以建一個(gè)儲(chǔ)能設(shè)施。到了晚上，居民減少用電，工廠也關(guān)了，這時(shí)候電價(jià)非常便宜，儲(chǔ)能罐就開(kāi)始充電。到了白天，商場(chǎng)可以先用儲(chǔ)存起來(lái)的低價(jià)電，用完再自動(dòng)接入電網(wǎng)市場(chǎng)價(jià)的電，以此節(jié)約很多能源成本。”前述中國(guó)電力高管介紹。
長(zhǎng)線生意
具體而言，世茂股份不作資金投入，僅提供商場(chǎng)屋頂作為場(chǎng)地，而供應(yīng)商出設(shè)備和技術(shù)，雙方拉長(zhǎng)合作周期，讓供應(yīng)商能收回本并實(shí)現(xiàn)盈利，雙方采用分成模式獲益。黃小南介紹，“這是目前工商業(yè)鋪設(shè)屋面光伏的主流合作模式”。
根據(jù)約定，世茂股份按一定折扣的價(jià)格采購(gòu)光伏的實(shí)際發(fā)電量，陽(yáng)光中科賺取電費(fèi)差價(jià)。許燁算了一筆賬：安裝6000平方米的光伏，一年大約生產(chǎn)78萬(wàn)度電量，電費(fèi)價(jià)格約60萬(wàn)元。世茂股份按照8折采購(gòu)，每年大約可節(jié)約12萬(wàn)元。而陽(yáng)光中科則留剩下的2折電費(fèi)等填補(bǔ)成本，余電可售賣給國(guó)家電網(wǎng)。
黃小南還透露，協(xié)議約定，石獅項(xiàng)目與陽(yáng)光中科的合作租賃年限為25年，整套光伏設(shè)施設(shè)備造價(jià)約在250-300萬(wàn)元之間，陽(yáng)光中科至少前8年都需墊付成本。
屋面光伏是一個(gè)回報(bào)周期長(zhǎng)的生意，無(wú)論是世茂股份，還是陽(yáng)光中科，都需要算長(zhǎng)期賬。黃“光伏發(fā)電，現(xiàn)階段對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)講，還是輔助性質(zhì)，目前還不能完全取代正常的商業(yè)用電?！毙∧咸寡?，通過(guò)光伏節(jié)約的10余萬(wàn)元，對(duì)超10萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目每年消耗的數(shù)百萬(wàn)元級(jí)的電費(fèi)量，以及商場(chǎng)整體收益相比，微乎其微。
而在國(guó)內(nèi)較早布局新能源產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商新城控股，已于2019年12月與國(guó)開(kāi)新能源成立合資公司——吾盛能源設(shè)備科技有限公司。工商資料顯示，新城控股持股45%，國(guó)開(kāi)新能源持股40%，管理團(tuán)隊(duì)鋰越新能源科技有限公司持股15%。
其中，新城提供商業(yè)中心作為光伏場(chǎng)地，國(guó)開(kāi)新能源提供資金成本優(yōu)勢(shì)，鋰越則提供智慧能源管理經(jīng)驗(yàn)，整新能源設(shè)備、儲(chǔ)能設(shè)施、節(jié)能方案和群控策略等?！昂褪烂煞荨㈥?yáng)光中科等主流合作模式不同，吾盛能源不僅有母公司新城控股100多個(gè)吾悅廣場(chǎng)作基礎(chǔ)，還能依靠國(guó)開(kāi)新能源的背書(shū)，對(duì)外開(kāi)展業(yè)務(wù)”。
一家top20房企高管也透露，其所在公司正嘗試切入風(fēng)能發(fā)電領(lǐng)域，已在長(zhǎng)三角區(qū)域拿到路條，目前銀行體系對(duì)清潔能源產(chǎn)業(yè)的金融支持力度很大?！罢麄€(gè)長(zhǎng)三角用電量不低，考慮到目前再造煤電廠的難度較大，未來(lái)風(fēng)能的價(jià)值十分可觀。而且從回報(bào)率角度，光伏最終的轉(zhuǎn)換率、儲(chǔ)存載體仍受限，基本上已經(jīng)到了瓶頸階段，而風(fēng)力還只是起步?！痹搕op20房企高管看好風(fēng)能發(fā)電的發(fā)展，他認(rèn)為，風(fēng)力發(fā)電不僅可以滿足長(zhǎng)三角物業(yè)自用，余量可通過(guò)國(guó)家電網(wǎng)售賣，且雙碳之后，碳交易也將是一個(gè)趨勢(shì)，產(chǎn)銷問(wèn)題不大。
政策支持
一位知情人士透露，開(kāi)發(fā)商試水用商業(yè)綜合體屋頂鋪設(shè)光伏發(fā)電，節(jié)約電費(fèi)、降低能耗只是其中一個(gè)目的，其背景主要是國(guó)家對(duì)新能源產(chǎn)業(yè)方面的政策支持。
今年6月，國(guó)家能源局印發(fā)了《國(guó)家能源局綜合司關(guān)于報(bào)送整縣(市、區(qū))屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)方案的通知》，其中提出：黨政機(jī)關(guān)建筑屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于50%；學(xué)校、醫(yī)院、村委會(huì)等公共建筑屋頂總面積安裝光伏發(fā)電比例不低于40%；工商業(yè)廠比例不低于30%；農(nóng)村居民則不低于20%。
黃小南表示，屋面光伏產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年技術(shù)改良，解決了此前因光伏鏡面反射，從而產(chǎn)生光輻射、光污染等不足。響應(yīng)國(guó)家“3060”雙碳戰(zhàn)略，也是世茂股份加快推進(jìn)光伏試點(diǎn)的原因之一。
黃小南進(jìn)一步說(shuō)明，對(duì)光伏企業(yè)而言，大體量商業(yè)體無(wú)疑是難得的“香餑餑”。一方面，各地能源局相繼發(fā)布整縣(市、區(qū))屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)政策，計(jì)劃在3-5年內(nèi)統(tǒng)籌屋頂資源，盡快啟動(dòng)光伏項(xiàng)目建設(shè)。各地還要求，在一定時(shí)間內(nèi)，電廠消納的30%甚至50%的電需來(lái)自清潔能源。
另一方面，經(jīng)過(guò)多年的洗牌，行業(yè)集中度提升，許多新能源企業(yè)希望借助風(fēng)口，擴(kuò)大規(guī)模，獲取政府補(bǔ)貼及貸款支持。而與住宅小區(qū)零散、有限的可鋪設(shè)面積相比，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體占地面積較大，能大大縮短能源企業(yè)的回本周期。
因此，無(wú)論是電廠、光伏企業(yè)，抑或是地方能源局，都急需尋求合適場(chǎng)地布局光伏發(fā)電。黃小南強(qiáng)調(diào)。
除了光伏政策利好，開(kāi)發(fā)商探索光伏或風(fēng)能發(fā)電，還看重節(jié)能環(huán)保、減碳的社會(huì)效益。黃小南補(bǔ)充，近年來(lái)，社會(huì)愈加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，環(huán)境污染、氣候變化等問(wèn)題開(kāi)始頻繁地進(jìn)入公眾視野，甚至影響了資本市場(chǎng)行情及投資趨勢(shì)。
許多國(guó)家的證券交易所已相繼要求上市公司自愿自主或者強(qiáng)制性披露環(huán)境、社會(huì)及管治(ESG)報(bào)告，而全球范圍內(nèi)，眾多投資機(jī)構(gòu)將ESG指標(biāo)作為投資決策的考慮因素，甚至能影響企業(yè)發(fā)行相關(guān)債券，享受境外融資便利。
前述中國(guó)電力高管也強(qiáng)調(diào)，綠色低碳不光是能源行業(yè)的事情，如今各行各業(yè)都有節(jié)能環(huán)保的發(fā)展導(dǎo)向。他解釋，綠色低碳有兩個(gè)指標(biāo)，一是降低能源消耗的數(shù)量和成本，二是降低碳排放，“未來(lái)如果碳排放降低不了，企業(yè)可能需要用市場(chǎng)化交易的手段，購(gòu)買碳資源”。
“不能只盯著一個(gè)商場(chǎng)1年僅節(jié)約10萬(wàn)元的電費(fèi)，而認(rèn)為節(jié)能減排‘劃不來(lái)’，這還只是用能成本的降低?！彼嵝?，中國(guó)大面積實(shí)施減碳行動(dòng)的時(shí)代還沒(méi)有來(lái)臨，碳交易市場(chǎng)尚未成成型，未來(lái)美國(guó)和歐洲等國(guó)家如果向中國(guó)開(kāi)征碳關(guān)稅，企業(yè)要出錢為碳排放買單，等到那時(shí)候才開(kāi)始布局新能源產(chǎn)業(yè)，會(huì)很吃虧。
（文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）
標(biāo)簽： 房企 效益 陽(yáng)光城 壓力 房地產(chǎn)行業(yè) top20 總裁 集團(tuán) 物業(yè)公司
