2個(gè)月前興高采烈買(mǎi)到上海陸家嘴板塊“網(wǎng)紅”樓盤(pán)的顧先生，怎么也不會(huì)想到，2個(gè)月后會(huì)作為業(yè)主方代表和銷售方在派出所就退房退款事項(xiàng)“談判” 。
2021年9月底，世茂集團(tuán)委托上海寶灃房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海寶灃”)“打包”銷售位于浦城小區(qū)內(nèi)的96套房產(chǎn)，隨后“上海寶灃”又再次委托上海慶曌企業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“上海慶曌”)實(shí)施銷售。
據(jù)顧先生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，由于相關(guān)房產(chǎn)推出時(shí)打著“免中介費(fèi)”“打八折”的旗號(hào)，引來(lái)數(shù)萬(wàn)人搶購(gòu)，他當(dāng)時(shí)覺(jué)得自己好幸運(yùn)，居然搶到了。不過(guò)，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)他發(fā)現(xiàn)無(wú)法網(wǎng)簽。
由于曾經(jīng)簽署過(guò)相關(guān)房屋被抵押的知情同意書(shū)，顧先生曾一度懷疑是不是因?yàn)檫@96套房是抵押房產(chǎn)才會(huì)銷售遇阻，但在12月10日播出的上海電視臺(tái)采訪中，上海世茂房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理葉執(zhí)政公開(kāi)表示，這96套房屋都是世茂集團(tuán)早年間在浦城小區(qū)所收購(gòu)的二手房，在出售之前是屬于公司的固定資產(chǎn)，曾抵押給了“陸家嘴信托”進(jìn)行融資，但這是盤(pán)活公司固定資產(chǎn)的融資行為，不影響房屋正常的銷售跟網(wǎng)簽。
當(dāng)時(shí)葉執(zhí)政在電話采訪中說(shuō)：“為什么不能網(wǎng)簽和過(guò)戶，我們也很意外。我們比老百姓更加著急。目前集團(tuán)正在自查，需要時(shí)間來(lái)答復(fù)客戶。如果三個(gè)月之后還不可以網(wǎng)簽和過(guò)戶，會(huì)出具更完善的解決方案?！?/p>
然而，未滿3個(gè)月，12月14日下午，上海世茂房地產(chǎn)有限公司發(fā)布《關(guān)于浦城路580弄小區(qū)房屋后續(xù)處理的情況說(shuō)明》，稱將終止上海浦城路580弄110套房源銷售，并將啟動(dòng)善后程序，已支付購(gòu)房款的客戶可攜帶相關(guān)購(gòu)房材料前往辦理地點(diǎn)小區(qū)18號(hào)304室進(jìn)行正式登記。
(上海世茂方宣布停止銷售公告)
原本以為買(mǎi)到就是賺到的購(gòu)房者們才知道事情有變。
12月14日晚，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電上述《說(shuō)明》中的聯(lián)系人，了解到具體受理細(xì)節(jié)還在商討中。
“我們是希望明天就能辦理，早點(diǎn)解決問(wèn)題。抵押狀態(tài)并不影響交易推進(jìn)，但網(wǎng)簽簽不了，我們也很焦慮。客戶資金還有其他用途，我們考慮到這點(diǎn)就發(fā)了這個(gè)說(shuō)明?！边@位聯(lián)系人在電話里對(duì)記者說(shuō)。
12月14日，上交所向世茂股份(600823.SH)發(fā)出問(wèn)詢函 ，對(duì)近期的輿情，上交所表示“請(qǐng)公司自查是否存在應(yīng)披露未披露事項(xiàng)。”
12月14日晚間，世茂股份就近期輿情相關(guān)事項(xiàng)發(fā)布說(shuō)明公告稱，目前，公司各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生影響公司償債能力和債券還本付息的不利事項(xiàng)。
現(xiàn)場(chǎng)直擊退房首日：“談判”談到了派出所
12月15日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地探訪浦城小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)90年代初，房齡接近30年，被一些關(guān)注當(dāng)?shù)貥鞘械娜藲w為 “老破小”小區(qū)，外立面正在裝修。雖然破舊，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于浦東陸家嘴板塊，距離東方明珠僅2公里，軌交便利。
(浦城路580弄小區(qū)外景 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者宋杰攝))
一位居民以為記者是來(lái)退房的，對(duì)記者說(shuō)道：“開(kāi)盤(pán)那天，就叫你們不要買(mǎi)不要買(mǎi)，你們偏要買(mǎi)。這上面寫(xiě)著‘危房’，你們沒(méi)看到嗎？”
記者順著這位阿姨的指向看到，該小區(qū)外立面用紅色字體歪歪扭扭寫(xiě)著“危房不能買(mǎi)”字樣。
“危房”的提示是誰(shuí)寫(xiě)的？這里到底是不是“危房”呢？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者詢問(wèn)上海世茂方面，對(duì)方表示這要詢問(wèn)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)了，“但據(jù)我所知，目前58戶居民還是照常居住的?！?/p>
(該小區(qū)外立面用紅色字體歪歪扭扭寫(xiě)著“危房不能買(mǎi)”字樣。 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者宋杰攝)
據(jù)這位居民介紹，早在2014年，世茂集團(tuán)有意以溢價(jià)20%的價(jià)格收購(gòu)浦城小區(qū)第一排房屋，共有168戶居民，但其中有58戶因?yàn)榕c心理價(jià)位不符而沒(méi)有談妥。到了今年10月，已被收購(gòu)的110套房產(chǎn)重新流入市場(chǎng)，幾乎是以打8折的價(jià)格銷售，又免收中介費(fèi)，得到“內(nèi)部消息”的購(gòu)房者聞風(fēng)而至，把原本狹小的小區(qū)擠得水泄不通。
(浦城路580弄小區(qū)走道內(nèi)景 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者宋杰攝)
12月15日下午2點(diǎn)半，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在設(shè)于該小區(qū)的退房受理點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然是工作日，仍有數(shù)十名購(gòu)房者前來(lái)辦理登記手續(xù)，不過(guò)由于接待的人只有上海世茂方面的工作人員，一度引發(fā)了購(gòu)房者的不滿。
(12月15日下午2點(diǎn)半，在設(shè)于該小區(qū)的退房受理點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)，有數(shù)十名購(gòu)房者前來(lái)辦理登記手續(xù)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者宋杰攝)
業(yè)主劉女士告訴記者：“我當(dāng)時(shí)50萬(wàn)元‘定金’打給上海慶曌，上海慶曌扮演的是‘中介’角色，說(shuō)這筆錢(qián)是‘服務(wù)費(fèi)’。自從世茂發(fā)了公告，上海慶曌的對(duì)接人就失聯(lián)了?！?/p>
隨后，劉女士向記者展示了與上海慶曌工作人員的微信對(duì)話框，對(duì)方對(duì)于劉女士的退款詢問(wèn)始終不予回應(yīng)。
現(xiàn)場(chǎng)上海世茂的工作人員表示，他們對(duì)劉女士這種情況也無(wú)能為力，因?yàn)閯⑴康摹胺?wù)款”不是打給他們的。
“世茂工作人員竟然讓我們自己去找慶曌公司辦理退款事宜，實(shí)際上世茂并沒(méi)有直接委托慶曌銷售房源，當(dāng)中還有個(gè)‘上海寶灃’，但我不認(rèn)識(shí)寶灃的人，現(xiàn)在慶曌的銷售人員失聯(lián)，我只能找世茂?！眲⑴空f(shuō)。
世茂工作人員在現(xiàn)場(chǎng)表示，由于和另外兩家公司不是從屬關(guān)系，協(xié)調(diào)溝通還需要時(shí)間。
劉女士隨即報(bào)警。
12月15日日下午5點(diǎn)10分，天色已晚，警方在現(xiàn)場(chǎng)向業(yè)主們表示，已聯(lián)系到上海寶灃、上海慶曌的相關(guān)負(fù)責(zé)人，建議業(yè)主選出4位代表一同前往派出所，進(jìn)一步溝通。
(12月15日晚，業(yè)主們陸續(xù)回家，等待業(yè)主代表的“談判”消息。 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者宋杰攝)
“按照另兩家公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，上海世茂方發(fā)表不再售賣(mài)房產(chǎn)的公告并未與他們提前溝通，他們不知情?！币恢闭劦酵砩?0點(diǎn)才到家的一位業(yè)主代表在臨時(shí)組建的業(yè)主群內(nèi)說(shuō)。
這位業(yè)主代表稱，“世茂委托寶灃銷售這批房產(chǎn)，寶灃按照一個(gè)打包價(jià)格提前支付了一大筆錢(qián)給世茂。但可能由于資金不夠，所以寶灃又拉上了慶曌一起進(jìn)行。慶曌，就是我們簽訂咨詢服務(wù)費(fèi)的中介公司，據(jù)說(shuō)付了8600萬(wàn)元參與了此次事件。寶灃的金額未透露。”
據(jù)業(yè)主代表透露，他們?cè)凇罢勁小爆F(xiàn)場(chǎng)提出了三大訴求：(1)建立官方溝通渠道，要求世茂和慶曌兩家公司處理該事件的負(fù)責(zé)人加入，跟所有購(gòu)房者溝通進(jìn)展(2)盡快提供企業(yè)各方達(dá)成協(xié)議的解決方案，不接受任何一方“自說(shuō)自話”的方案 (3)要求的退款流程是——先退咨詢服務(wù)費(fèi)，再退房款，最后談賠償。因?yàn)槊總€(gè)人的情況不同，有人已經(jīng)網(wǎng)簽，有人還沒(méi)有合同，所以需要單獨(dú)談。
“以上所有內(nèi)容在派出所警察同志的參與以及錄音錄像下完成，在此同步給大家?！边@位代表在業(yè)主群中補(bǔ)充說(shuō)道。
網(wǎng)紅樓盤(pán)成燙手山芋，如何善后？
據(jù)上海世茂工作人員介紹，目前世茂方給出的賠償初步方案是，購(gòu)房者提交材料后的30個(gè)工作日內(nèi)會(huì)收到退款，所退款項(xiàng)包括購(gòu)房款及10%的賠償款。
但據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，由于還牽涉到給上海慶曌的“服務(wù)費(fèi)”，截至記者發(fā)稿前，絕大多數(shù)購(gòu)房者并未簽署退房協(xié)議。
“我交給世茂480萬(wàn)元，交給慶曌120萬(wàn)元，已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，世茂目前的表態(tài)是只負(fù)責(zé)給他們的那部分，講真我不擔(dān)心世茂的那筆，上市公司不會(huì)言而無(wú)信吧？當(dāng)然，如果他們倒閉那就算我倒霉。我現(xiàn)在非常擔(dān)心給上海慶曌的那筆錢(qián)?！辟?gòu)房者王先生對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
據(jù)天眼查APP顯示，上海慶曌企業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司成立于今年8月18日，公司地址在上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)江南大道1333弄11號(hào)樓。注冊(cè)資本100萬(wàn)元，有兩名股東，張獻(xiàn)會(huì)占比51%，朱杰持股比49%。
“8月中下旬成立，9月底樓盤(pán)推出，上海慶曌明顯就是為了賣(mài)房注冊(cè)成立的。”在首日退房現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主這樣揣測(cè)。
王先生透露，他簽過(guò)知情同意書(shū)，上面除了有房源抵押狀況信息外，還寫(xiě)明“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會(huì)致使房屋無(wú)法正常辦理貸款、過(guò)戶等其他一切房屋交易手續(xù)”。
“我的確知道該批房源已被抵押給了陸家嘴國(guó)際信托有限公司(簡(jiǎn)稱陸家嘴信托)，期限從2020年1月21日到2022年1月20日，債券數(shù)額9.5億元。但只要單個(gè)房產(chǎn)在抵押期限前還款就可以正常交易過(guò)戶?！蓖跸壬鷮?duì)記者說(shuō)，“可開(kāi)發(fā)商突然之間又說(shuō)不賣(mài)了，我另外還有支付的裝修預(yù)訂款誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單呢？”
不過(guò)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，有部分購(gòu)房者稱自己沒(méi)有簽署過(guò)知情同意書(shū)，不知道購(gòu)買(mǎi)的是被抵押的房產(chǎn)。12月16日，記者再次致電上海世茂方面，對(duì)方表示具體操作細(xì)節(jié)要問(wèn)執(zhí)行方，然而記者撥打業(yè)主提供的慶曌負(fù)責(zé)人電話，始終無(wú)人接聽(tīng)。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)：“有抵押的房子是不能交易的，一定要消除抵押后才能網(wǎng)簽、過(guò)戶。買(mǎi)的時(shí)候知道有抵押，說(shuō)明這些買(mǎi)家對(duì)此事有一定了解，但是基于價(jià)格因素，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能預(yù)判不足?！?/p>
據(jù)了解，靠近這批房源的世茂濱江花園均價(jià)約在13萬(wàn)元/平方米左右。不少購(gòu)房者買(mǎi)下“老破小”的主要目的是以投資出租為主，兩居室的月租金可以到7000-8000元。
北京德和衡(上海)律師事務(wù)所高級(jí)聯(lián)席合伙人孫俊律師就該事件接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪分析：首先，整體看來(lái)，世茂集團(tuán)不予交房并單方面解除購(gòu)房合同的行為，性質(zhì)上是確定的違約行為，其承擔(dān)違約責(zé)任的方式及量化情況，還要看其與購(gòu)房者合同中的具體約定。對(duì)于已付款的利息問(wèn)題，在沒(méi)有排除約定的情況下，已付款的購(gòu)房者仍然可以要求世茂集團(tuán)予以承擔(dān)。
其次，從房產(chǎn)交易的一般習(xí)慣來(lái)說(shuō)，交易前都會(huì)到房產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)信息，以核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬和狀態(tài)等情況。若房產(chǎn)存在抵押情況，是可以看到的。從世茂集團(tuán)的回應(yīng)上看，購(gòu)房者在購(gòu)房前，對(duì)存在抵押情況知情的可能性比較大。當(dāng)然，此抵押在房產(chǎn)交易前滌除，就不妨礙交易的進(jìn)行。
再次，房產(chǎn)交易領(lǐng)域中的網(wǎng)簽制度，指的是房產(chǎn)交易雙方簽訂合同后，到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，形成網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上公布并供相關(guān)當(dāng)事人查詢。網(wǎng)簽制度是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，目的是為了防止“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”，因此，網(wǎng)簽行為只是行政管理方面的手段；根據(jù)《民法典》第209條可知，網(wǎng)簽行為不具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，進(jìn)一步說(shuō)，即使是已經(jīng)完成網(wǎng)簽備案的39套房屋，其購(gòu)買(mǎi)者也仍然沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，從這一點(diǎn)看，這110套房屋的購(gòu)房者是否已經(jīng)完成網(wǎng)簽的區(qū)別意義不大。
總體來(lái)說(shuō)，從法律角度講，整個(gè)事件的落腳點(diǎn)還是購(gòu)房者根據(jù)法律規(guī)定和購(gòu)房合同約定來(lái)追究世茂集團(tuán)的違約責(zé)任，通過(guò)協(xié)商或法律途徑予以解決。
(文中顧先生、劉女士、王先生均為化名)
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊）
